bauverein AG schließt Geschäftsjahr 2016 mit Jahresüberschuss von 19 Mio. EUR ab / Reorganisation als Vorbereitung auf bevorstehende Aufgaben war 2016 zentrales Thema

2016 stand bei der bauverein AG ganz im Zeichen der Vorbereitung auf die bevorstehenden Aufgaben im Bereich Neubau und Modernisierungsvorhaben: Nachdem die Unternehmensspitze mit dem Amtsantritt Armin Niedenthals zum 1. Januar 2016 sowie dem kaufmännischen Vorstand Sybille Wegerich (seit 10/2014) wieder mit zwei Vorständen besetzt ist, unterzog sich die bauverein AG einer strategischen Neuausrichtung, die ihren Abschluss im Frühjahr 2017 mit der Reorganisation der Bereiche Bestandsmanagement, Service Center und Technik fand. Parallel dazu wurden zehn Strategieprojekte definiert. Ziel aller Maßnahmen ist es, das Unternehmen auf die umfangreiche Bau- und Investitionstätigkeit der kommenden Jahre vorzubereiten, die bauverein AG fit für künftige Herausforderungen zu machen und den Kundenservice weiter zu verbessern.

Erfreulich hoher Jahresüberschuss

Die bauverein AG schloss das Geschäftsjahr 2016 mit einem Umsatz in Höhe von 119 Mio. EUR (2015: 121 Mio. EUR) ab. Der Jahresüberschuss lag, wie prognostiziert, bei 19 Mio. EUR (2015: 24 Mio. EUR). Die Ergebnisse aus dem Kerngeschäft blieben dabei gleich; die Verkaufserlöse waren leicht rückläufig, ebenso die Erträge aus der Mieterprivatisierung. Sie hatten in früheren Jahren einen wichtigen Beitrag zum Jahresüberschuss geleistet. Grund für diesen Rückgang ist, dass die bauverein AG Mieterprivatisierungen aus Gründen des Bestandserhalts künftig nur noch in notwendigem Maße nutzen möchte. War 2015 stark durch drei einmalig wirksame Sondereffekte bestimmt – den Verkauf der mittelhessischen Bestände, die Anwachsung eines Tochterunternehmens auf die bauverein AG sowie Effekte aus Zuschreibungen auf zwei Ausleihungen –, so kam 2016 der Verkauf der Anteile an den Freiberger Beteiligungen als positiver Einmaleffekt zum Tragen. In den kommenden Jahren dürfte das Jahresergebnis aufgrund der geplanten, umfangreichen Bau- und Investitionstätigkeit allerdings deutlich niedriger ausfallen.

Die Eigenkapitalrentabilität sank im vergangenen Jahr zwar ebenfalls, bleibt mit 6,1% aber auf gutem Niveau. Die Bilanzsumme der AG lag zum Stichtag 31.12.2016 bei 783 Mio. EUR und damit um 17 Mio. EUR niedriger als 2015 (800 Mio. EUR). Mit 40,0% weist die bauverein AG nach wie vor eine sehr gute Eigenkapitalquote auf (2015: 38,2%). Im Konzern liegt die Eigenkapitalquote bei 33,3%.

Ausschüttung aus Bilanzgewinn 2016  
Die bauverein AG schüttet 2017, wie schon im Vorjahr, 12 Mio. EUR aus dem Bilanzgewinn 2016 an ihre Eigentümer aus. 4,8 Mio. EUR werden als Rücklagen für den sozialen Wohnungsbau und 2,3 Mio. EUR in andere Gewinnrücklagen eingestellt.   

Portfolio des bauverein-Konzerns
Das Portfolio des bauverein-Konzerns* umfasste zum Stichtag 31.12.2016 insgesamt 16.605 Wohnungen (2015: 17.248). Der Rückgang bei den Wohnungen geht wesentlich auf den Verkauf der Freiberger Beteiligungen zurück. 2016 hatte sich die bauverein AG nach langjährigem Engagement in der sächsischen Stadt von ihrem 49 Prozent umfassenden Anteil an der Städtischen Wohnungsgesellschaft Freiberg/Sa. mbH (SWG) sowie von weiteren, damit verbundenen, Beteiligungen getrennt, um sich künftig ganz auf die Region Südhessen konzentrieren zu können. Langfristig möchte das Unternehmen wieder auf seine alte Bestandsgröße mit zirka 19.000 Wohnungen (im Konzern) anwachsen. Dies soll über Zukäufe, Verdichtungen und Neubauten – in Darmstadt wie auch in der Region Südhessen – geschehen. Zum Konzernportfolio gehören 7.313 geförderte Wohnungen (44%). Der Wohnungsbestand der bauverein AG** belief sich zum 31.12.2016 auf 11.145 Wohnungen (2015: 10.946 / + 199 Wohnungen). 5.839 davon sind gefördert (52%).

* Der Konzernbestand umfasst alle eigenen Bestände der bauverein AG sowie die eigenen Bestände der Töchter.

** Der Bestand bauverein AG umfasst nur den eigenen Bestand der Konzernmutter.

Wohnraum in Darmstadt
In Darmstadt verfügt der bauverein-Konzern über 12.555 Wohnungen, 5.483 davon sind geförderte Wohnungen. Der Bestand der bauverein AG in Darmstadt beläuft sich auf 10.054 Wohnungen, darunter 5.016 Sozialwohnungen. Im Zuge der Anfang 2013 mit der Stadt Darmstadt abgeschlossenen Kooperationsvereinbarung zum Erhalt geförderten Wohnraums weist die bauverein AG pro Jahr rund 100 geförderte Wohnungen aus. Dies geschieht durch den Verkauf von Belegungsrechten, durch Neubau oder auch durch Modernisierung. In der Lincoln-Siedlung wurden in Kooperation mit der Stadt darüber hinaus 18 Wohnungen für Empfänger mittlerer Einkommen reserviert.

Leerstand und Fluktuation
Die Leerstandsquote der bauverein AG – berücksichtigt sind marktaktive und nicht marktaktive Leerstände – sank in 2016 noch einmal leicht auf 1,6% (2015: 1,8%). Damit liegt die bauverein AG sogar noch unter der für Darmstadt berechneten Quote von 2,0%. Zum Vergleich: Im Bundesschnitt beträgt die Leerstandsquote 4,0%, in Hessen liegt sie ebenfalls bei 2,0%. Die Fluktuationsquote sank ebenfalls deutlich und lag nach 8,7% in 2015
nun bei nur noch 7,2%.

Interne Projekte 2016: Reorganisation und Strategieprojekte
Das Jahr 2016 stand bei der bauverein AG ganz im Zeichen der Reorganisation einiger Unternehmensbereiche sowie der Umsetzung wichtiger strategischer Projekte. Um den Kundenservice zu verbessern, Kundenanliegen künftig noch schneller bearbeiten zu können und die Effizienz zu verbessern, hatte das Unternehmen Abläufe und Prozesse unter die Lupe genommen, Bestandsmanagement, Service Center und Technik umgebaut und die Mitarbeiter während der gesamten Reorganisation umfangreich über Ziel und Zweck des Umbaus sowie über bevorstehende Änderungen informiert. Die Reorganisation wurde zum 3. April 2017 im operativen Geschäft umgesetzt und war durch Schulungen der Mitarbeiter in diesen drei Bereichen vorbereitet worden. Parallel dazu setzte das Unternehmen strategische Projekte wie die „Optimierung des Darlehensportfolios“ oder auch das Projekt „Deckungsbeitrag“ um. Alle Projekte sollen dazu beitragen, das Unternehmen zukunftsfähig zu machen und die Ertragslage zu sichern. Sie bilden damit das Fundament für die geplante Expansion.

Spessartring und Lincoln-Siedlung

Im Bereich Neubau und Modernisierung lag der Fokus auf zwei Großprojekten: der Entwicklung der Lincoln-Siedlung sowie dem Start der Großmodernisierung im Rhön-/Spessartring. Während es in der Lincoln-Siedlung vor allem darum ging, die Planung für neue Bauvorhaben voranzutreiben, fiel im Spessartring der Startschuss für die rund 50 Objekte umfassende Großmodernisierung des aus den 1920er Jahren stammenden Ensembles. Dabei wurden zwischen Juli und Dezember 2016 zwei Eckgebäude denkmalgerecht erneuert und erhielten zum Abschluss einen neuen Fassadenanstrich. Die Modernisierungsmaßnahme, deren Kosten auf insgesamt auf 50 Mio. EUR geschätzt werden, wird 2017 mit sieben Gebäuden fortgesetzt. Der Abschluss der Maßnahme ist für 2021 geplant.

In der Lincoln-Siedlung wurden 2016 zwei Wettbewerbe sowie eine Ausschreibung für insgesamt drei Baufelder durchgeführt. Ziel war es, Gestaltungsideen für diese Areale zu sammeln. Die mit Fachleuten besetzte Jury wählte schließlich die Gewinner aus. Ihre Entwürfe werden ab Spätsommer 2017 (B 3.2 und B 4.2) bzw. ab Sommer 2018 (B3.3) umgesetzt.

Viele Großmodernisierungen

Parallel dazu wurde eine Vielzahl weiterer Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so zum Beispiel in der Hölgesstraße 17-19 (Modernisierung mit Aufstockung), in der Taunus- und Hoffmann- (16 bzw. 41 + 43) sowie in der Frankfurter Straße 37. Insgesamt investierte die bauverein AG im vergangenen Jahr 27 Mio. EUR in die Instandhaltung. Großmodernisierungen und Sanierungsmaßnahmen schlugen mit 11 Mio. EUR zu Buche. 2017 wird mit Aufwendungen von mehr als 24,7 Mio. EUR für den Bereich „Instandhaltung“, knapp 66 Mio. EUR für den Bereich „Neubau“ sowie knapp 18 Mio. für Großmodernisierungen gerechnet.

Neubauvorhaben 2017

2017 wird hinsichtlich der Neubauvorhaben ein spannendes Jahr mit einer Vielzahl von Projekten. In der Lincoln-Siedlung starten im Sommer die Bauarbeiten für fünf Gebäude mit 146 geförderten und 77 frei finanzierten Wohnungen auf Baufeld 3.1. Realisiert werden die Entwürfe der Gewinner aus dem 2015 durchgeführten Gestaltungswettbewerb. Fast parallel dazu geht es auf zwei weiteren Baufeldern los. Auf B3.2 wird eine Wohnanlage mit 96 Wohnungen – zehn geförderte Wohnungen entfallen auf ein Wohnprojekt der Caritas – und 110 Tiefgaragenplätzen errichtet. Auf Baufeld 4.2 entsteht eine Wohnanlage mit 143 Wohnungen - 71 frei finanzierte Wohnungen, 64 für mittlere Einkommen sowie acht Wohnungen der Stiftung Nieder-Ramstädter Diakonie - und eine Tiefgarage mit zirka 380 Stellplätzen.

Darüber hinaus entstehen seit Anfang Juni in der Rodgaustraße im Rahmen einer Verdichtungs-maßnahme zwei Neubauten mit 32 öffentlich geförderten Wohnungen. Für die Neubauten war zuvor ein Bestandsgebäude abgerissen worden. Losgehen soll es auch mit dem Bau des Parkhauses in der Stresemannstraße sowie dem Neubauvorhaben im Haardtring. Hier wird ebenfalls verdichtet: Auf einem Gelände mit zwei Bestandsgebäuden wird ein drittes mit 16 geförderten Wohnungen errichtet.

„2016 war für die bauverein AG ein erfolgreiches, von vielen Projekten und einem konsequenten internen Umbau geprägtes Geschäftsjahr. Wir haben unsere Anteile an den Freiberger Beteiligungen verkauft und können uns nun ganz auf die Region Südhessen konzentrieren. Den Grundstein für kommende Herausforderungen wie die geplante Expansion und die damit einhergehende umfangreiche Bau- und Investitionstätigkeit haben wir mit unserer Reorganisation und der Definition wichtiger strategischer Projekte gelegt. Nun blicken wir optimistisch und voller Tatendrang nach vorn. Die Botschaft für unsere Kunden ist: In den kommenden Jahren werden wir viel Geld in die Hand nehmen, um in unseren Bestand zu investieren und neuen Wohnraum zu schaffen. Gleichzeitig arbeiten wir daran, unseren Kundenservice weiter zu verbessern und noch dienstleistungsorientierter zu werden“, so Sybille Wegerich, Vorstand der bauverein AG.

„Im vergangenen Jahr haben wir uns viel mit Planung beschäftigt: So haben wir in der Lincoln-Siedlung mithilfe mehrerer Gestaltungswettbewerbe die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass 2017 die ersten Neubauvorhaben starten können. Auch die Planung für die Neubauten im Haardtring und in der Rodgaustraße sowie für das Parkhaus in der Stresemannstraße konnten abgeschlossen werden. 2017 steht damit ganz im Zeichen umfangreicher Neubautätigkeiten. Im Spessartring fiel Mitte 2016 der Startschuss für die Großmodernisierung von 50 Häusern – auch das ein Projekt, das uns einige Jahre begleiten wird“, so Armin Niedenthal, Vorstand der bauverein AG: „2017 stehen zudem weitere Großmodernisierungen auf dem Programm. Hier haben wir, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, viele Maßnahmen mit Aufstockungen und einer energetischen Modernisierung kombiniert.“

„Die bauverein AG hat sich mit dem Verkauf der mittelhessischen Bestände und der Trennung von ihren Anteilen an Freiberger Beteiligungen konsequent auf die Region Südhessen fokussiert und ihre Ressourcen zu Hause gebündelt. Gleichzeitig hat sich das Unternehmen vorstandsseitig wie auch von der internen Struktur her neu aufgestellt, um die anstehenden Aufgaben erfolgreich anzugehen. Neben den Neubauvorhaben wird die Modernisierung des Bestandes in Darmstadt künftig eine wichtige Rolle spielen. Was den Neubau von Wohnungen betrifft, so steht die bauverein AG vor großen Herausforderungen – sowohl hinsichtlich der Verfügbarkeit von Flächen, als auch, was steigende Baupreise sowie künftige Ausschüttungen angeht“, so Ctirad Kotoucek, Vorsitzender des Aufsichtsrates der bauverein AG.

Der Geschäftsbericht 2016 der bauverein AG steht zur Ansicht bereit: jetzt anschauen

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